Hvis du har planer om at købe fast ejendom før eller siden, vil du sandsynligvis stifte bekendtskab med det økonomiske begreb realkredit. Grundlæggende set er realkredit kendetegnet ved at være et lån, som er ydet mod sikkerhed i fast ejendom – oftest en grund med dertilhørende bygninger. I Danmark adskiller realkreditsystemet sig en smule fra andre lande, idet realkreditinstitutterne er underlagt en forholdsvis streng lovgivning i forhold til lånegrænser og belåningsgrad i lov om finansiel virksomhed. I denne artikel vil vi forklare dig alt det, der er at vide om realkredit, så du klædt godt på til at låne penge til din nye bolig eller et sommerhus.

Hvad er realkredit, og hvornår kan man bruge det?

Som nævnt er realkredit defineret som et lån med sikkerhed i fast ejendom – det vil sige, at realkreditinstituttet i yderste konsekvens kan sælge dit hus, såfremt du misligholder dine gældsforpligtelser, idet de stort set altid vil have et tinglyst pantebrev i ejendommen. Realkredit er i langt de fleste tilfælde den primære finansieringsmetode, når danskerne beslutter sig for at købe fast ejendom. Dette skyldes, at et realkreditlån for det første har en relativ lang løbetid – typisk på 20 til 30 år. Denne lange løbetid sikrer stabilitet og forudsigelighed for køberen, som dermed har vished om, at der er god tid til at betale lånebeløbet tilbage, så man ikke er nødt til at vende hver en krone for at få enderne til at mødes i hverdagsbudgettet. For det andet er realkredit den allerbilligste finansieringsmulighed, der findes, idet investorerne, som tilbyder kapitalen, er relativt sikre på at få deres penge tilbage samt et fornuftigt afkast ved at købe de obligationer, som er grundlaget for hele realkreditssystemet. Denne sikkerhed og forudsigelighed tiltrækker kapital, hvilket gør det billigere at låne med realkredit.

Hvis du låner penge via realkredit til at finansiere dit boligkøb, vil dit realkreditinstitut udstede og sælge realkreditobligationer på vegne af dig. Disse obligationer købes af investorer, som til gengæld for deres kapital får renter. Den kapital, som realkreditinstituttet får ind ved at sælge obligationerne, modtager du – selvfølgelig fratrukket omkostninger i forbindelse med udstedelsen og afgifter til staten.

Realkredit bruges ofte til at finansiere køb af en ejerbolig eller diverse byggeprojekter, hvor der er brug for ekstern kapital. Den almindelige dansker vil højst sandsynligt høre om begrebet realkredit, når denne forsøger at rejse finansiering til et huskøb. Realkredit har nemlig været den absolut billigste finansieringsmetode, markedet har at tilbyde, og derfor er det naturligvis ofte denne metode, de fleste benytter sig af. Lovgivningen påbyder dog, at erhvervelse af fast ejendom kun kan finansieres med maksimalt 80 % realkredit. I november 2015 blev det desuden lovpligtigt at kunne finansiere et boligkøb med minimum 5 % egenkapital – altså skal 5 % af købesummen betales med dine egen midler.

Tidligere var det populært at finansiere boligkøbet via 80 % realkredit, hvorefter de sidste 20 % blev finansieret via et banklån, men i dag skal du altså selv kunne fremvise 5 % af købesummen. I loven findes dog en række undtagelser, som gør det muligt alligevel at finansiere sit boligkøb med 100 % lånt kapital, men dette anbefaler vi, at du drøfter med din bankrådgiver, da det hurtigt bliver en mere teknisk affære, som vi ikke vil beskæftige os med i denne artikel.

Ovenstående procentsatser og lånegrænser gælder for ejerboliger, men har du i stedet et sommerhus i kikkerten, er det muligt at finansiere købet med 60 % realkredit. Er det udelukkende selve byggegrunden, du vil købe, hedder lånegrænsen 40 %. Disse lavere lånegrænser gør det alt andet lige dyrere at købe denne type boliger, da du som køber er nødsaget til at rejse finansiering andetsteds – fx via et banklån/boliglån.

Fast eller variabel rente – hvad skal jeg vælge?

Drømmer du om at blive husejer, kommer du ikke uden om realkredit, som sandsynligvis vil være den primære finansiering af dit boligkøb. Inden du skriver under på låneaftalen, og realkreditinstituttet udsteder realkreditobligationerne, skal du dog foretage et valg i forhold til, hvorvidt dit lån skal være med en fastforrentet eller variabel rente – også kaldet et rentetilpasningslån. Inden for disse to kategorier findes der naturligvis hundredvis af forskellige navne og teknikaliteter, som gør, at alle lån på sin vis er unikke, men den grundlæggende forskel vil immervæk være, hvorvidt renten er variabel eller ej. Der er fordele og ulemper ved begge typer lån, og i dette afsnit vil vi forsøge at opridse disse, så du kan træffe det valg, der passer bedst til både din nuværende og fremtidige økonomi.

Et fastforrentet lån er, som navnet antyder, et lån baseret på obligationer, hvor renten er fastlagt ved udstedelsen. Dette betyder helt konkret, at renten ikke tilpasses løbende, i takt med at den generelle rente i samfundet ændrer sig. Fordelen ved denne rentetype er, at du ikke skal frygte rentestigninger, som er tilfældet med et rentetilpasningslån. Efterhånden er renten i Danmark så lav, at mange eksperter anbefaler, at det på nuværende tidspunkt er en klog beslutning at vælge det fastforrentede lån, idet renten højst sandsynligt ikke bliver meget lavere, hvilket fjerner nogle af de største fordele, der er ved rentetilpasningslånet. Dette lån passer bedst til dig, som værdsætter stabilitet og forudsigelighed – du skal nemlig ikke frygte, at du i morgen kommer til at betale meget mere i rente, end du gør i dag. Denne sikkerhed er dog ikke gratis, og derfor vil det fastforrentede lån altid have et smule højere renteniveau, end der er tilfældet ved lånene med variabel rente på det tidspunkt, du optager lånet. Forudsigeligheden er ligeledes en af de få svagheder, som er ved de fastforrentede realkreditlån. Selvom du måske er glad for en rente på 2 % nu, vil du med garanti ærgre dig, hvis renten falder til 1,5 % – selv 0,5 % kan være rigtig mange penge i det lange løb, som du går glip af, fordi du har valgt den sikre, mindre risikable løsning.

Har du is i maven, og forventer du, at renteniveauet i fremtiden vil være lavere end nu? Så kan et rentetilpasningslån måske være noget for dig. Her binder du dig ikke til en fast rente i løbet af lånets løbetid, hvilket især har én stor fordel. Skulle rente falde, tilpasses din rente nemlig løbende – enten hver kvartal, halvår, år eller hver 3. eller 5. år. Du går dermed ikke glip af faldende renter, men omvendt er du heller ikke sikret den samme stabilitet som ved et fastforrentet lån. Stiger renten imod alle forventninger, kan du se frem til større udgifter til renter på lånet, hvilket naturligvis ikke er en ønskelig situation.

Dit valg af rentetype afhænger af især to ting – din risikoprofil og forventningerne til det fremtidige renteniveau. Hvis din økonomi i forvejen er presset og ikke kan bære, hvis renten stiger et procentpoint eller to, bør du kraftigt overveje et fastforrentet lån, så du ikke risikerer at misligholde dit lån, hvilket kan være fatalt. Forventer de fleste økonomer en lavere rente i den nærmeste fremtid, kan det være fornuftigt at vælge den variable rente.

Under alle omstændigheder anbefaler vi her hos Monio, at du altid allierer dig med en professionel og uvildig økonomisk rådgiver, så I sammen kan kortlægge din økonomi og vurdere, hvad du er bedst tjent med. På denne måde undgår du både at binde dig til et fastforrentet lån til en højere rente, end du egentlig kunne slippe afsted med, og tilsvarende vil du også få indsigt i, hvorvidt det er en god idé for dig at vælge den variable rente. Det er vigtigt, at din rådgiver uvildig og ikke har en interesse i, at du vælger det ene eller andet. Det er beklageligvis ikke alle økonomiske rådgivere, som tjener dine interesser – nogle af disse har økonomiske incitamenter og interesser i klemme, der kan friste dem til at anbefale dig en løsning, som i virkeligheden ikke er den optimale i din konkrete situation. Heldigvis bugner internettet med uafhængige rådgivere med mangeårig erfaring i branche, som kan hjælpe dig godt på vej, så du får et skræddersyet realkreditlån, der opfylder dine ønsker.

Hvad betyder obligationskurserne for mit realkreditlån?

Er du ikke en ørn til obligationer, finansiering og realkredit, er det ikke sikkert, at obligationskurser siger dig noget. Kursen på dine obligationer er dog ekstremt vigtige i forhold til, hvor mange penge du reelt set får ud af dit lån. Vigtigheden af obligationskursen illustreres nemmest med et praktisk eksempel:

Lad os antage, at du skal låne 1 million til drømmehus. Du er fornuftig og vælger naturligvis at finansiere størstedelen af købesummen (80 %) via et realkreditlån. Du laver derfor en aftale med dit realkreditinstitut, som udsteder obligationer for i alt 1 million kroner. Inden obligationerne udstede på de finansielle markeder, skal kursen dog fastlægges. Kursen bestemmes af den nuværende efterspørgsel på realkreditobligationer. Realkreditinstituttet vurderer, at den obligationerne bør udstedes til kurs 97. Når alle obligationerne er solgt, vil du således modtage 970.000 kr. Du vil dog typisk få et mindre beløb udbetalt, da du også skal betale afgifter til staten og et beløb til realkreditinstituttet. Det, at du ”kun” får ca. 970.000 udbetalt, betyder dog ikke, at du ikke teknisk set har lånt 1 million. Du afdrager og betaler stadig renter af det fulde beløb, hvorfor du altså har realiseret et kurstab på 30.000 – forskellen mellem det beløb, du har fået udbetalt, og det beløb, du afdrager.

Kursen har således alt at sige, når snakken falder på, hvor meget du reelt set får udbetalt i forbindelse med salget af realkreditobligationerne. For dig er det altså givtigt, at kursen er så tæt på 100 som overhovedet muligt. Jo mere passende en rente, markedet vurderer, din obligation tilbyder, des tættere på 100 vil kursen typisk være.

Hvilke realkreditinstitutter findes der?

På det danske marked findes der fire realkreditinstitutter:

  • Nykredit
  • Nordea Kredit
  • Realkredit Danmark
  • BRFKredit

Nykredit er det ældste af de eksisterende realkreditinstitutter, og siden grundlæggelsen i 1985 har man hjulpet utallige danskere med at finansiere deres boligdrømme. Nykredit har i den seneste tid været i vælten grundet forhøjelsen af de såkaldte bidragssatser, der er det gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for dit realkreditlån. Forhøjelsen af disse bidragssatser gjorde mange af Nykredits kunder vrede, men prisstigningen er ifølge Finanstilsynet ikke i strid med lovgivning på området.

Nordea Kredit er den svenske storbank Nordeas realkreditinstitut. Realkreditinstituttet blev en realitet i 1993, hvor en række sammenlægninger af diverse banker og sparekasser betød, at endnu et realkreditinstitut så dagens lys. Nordea Kredit er kendt for deres store udvalg af realkreditlån, og du vil med sikkerhed kunne finde et eller flere lån, som har din interesse, når du skal finansiere dine boligdrømme.

Realkredit Danmark stammer også fra 1993. Førhen hed man Kreditforeningen Danmark, men i 1994 blev man en del af det store pengeinstitut, Danske Bank. I dag er Realkredit Danmark altså en afdeling af Danske Bank koncernen, som også står for salg og administration af de forskellige realkreditlån. Det særlige ved Realkredit Danmark er, at man udelukkende tilbyder fastforrentede lån samt de såkaldte variable Flexlån.

I 1989 liberaliserede man i Folketinget lovgivningen på realkreditmarkedet, hvilket gjorde plads til endnu et realkreditinstitut, som kom til at hedde BRFkredit. BRFkredit blev i 2014 opkøbt af Jyske Bank, som dermed overtog instituttets forretning og aktiviteter, men realkreditinstituttet har fortsat ufortrødent under samme navn. Hos BRFkredit finder du et bredt udvalg af forskellige realkreditlån, herunder deres helt eget og særlige lån kaldet Boligkredit.

Foruden disse fire realkreditinstitutter er markedets interesser varetaget igennem brancheorganisationen kaldet Realkreditrådet. Realkreditrådet blev grundlagt i 1974 og har i dag både kontorer i Danmark og i Bruxelles. Denne organisation forsøger at udbrede og skabe forståelse samt konsensus for medlemmernes synspunkter både nationalt og i EU. Brancheorganisationen forsøger således at øve indflydelse på relevante myndigheder og lovgivere, så lovgivningen er så attraktiv som overhovedet muligt for organisationens medlemmer, der naturligvis tæller de danske realkreditinstitutter DLR Kredit, BRFkredit, Nykredit og Totalkredit.

Realkreditlån med afdragsfrihed

De fleste ved, at der skal betales månedlige afdrag, når man låner penge, men ved nogle typer af realkreditlån kan du rent faktisk få perioder med afdragsfrihed – altså perioder, hvor du ikke skal betale afdrag. Typisk vil du have mulighed for at aftale afdragsfrihed i en periode på fx 10 år, hvor du altså ikke er tvunget til at betale afdrag og renter og dermed langsomt nedbringe din gæld. Men hvornår er det egentlig en god idé at vælge afdragsfrihed, og er det noget, du skal overveje? Det kigger vi på i dette afsnit.

Indledningsvist skal det siges, at afdragsfrihed ikke er et værktøj, du skal bruge, hvis du ved, at du på ingen måde har råd til at låne penge og heller ikke har udsigt til at kunne overholde en eventuel låneaftale fremadrettet. Er dette tilfældet, bør du i stedet vurdere, hvorvidt tiden er til at købe et hus. Måske har du gavn af at vente eller nedjustere dine krav til jeres drømmebolig – det er trods alt ikke alle, der har råd til at bo på Strandvejen eller i Indre By, hvis ens eneste indkomst er en helt almindelig månedsløn. Afdragsfrihed kan tværtimod være et attraktivt værktøj, hvis du i løbet af de første par år ikke har luft nok i økonomien til de ekstra udgifter, som afdragene og renterne unægteligt medfører.

Du kan ikke undgå at betale renter og afdrag. Før eller siden skal kreditor jo have sine penge igen, og derfor vil et afdragsfrit lån ofte fungere således, at du i de første 10 år af lånets løbetid ikke er forpligtet til at betale afdrag eller renter. Efter de 10 år begynder du således at betale afdrag – ellers vil du typisk skulle omlægge dit lån til et nyt afdragsfrit lån. Du bør overveje et afdragsfrit realkreditlån, hvis huspriserne stiger. Stigende huspriser betyder nemlig, at du vil opbygge en såkaldte friværdi. Friværdien er dit hus’ værdi minus din gæld i huset. Er dit hus eksempelvis 1.500.000 kr. værd, og har du ”kun” lånt 1.000.000, vil du således have en friværdi på 500.000. Her kan du trygt vælge et afdragsfrit lån, da der ikke er nogen fare for, at du bliver teknisk insolvent. Dette er tilfældet, hvis din gæld er større end din ejendoms værdi. Dette er som udgangspunkt ikke nogen katastrofe, så længe du har planer om at blive boende i dit hus og kan betale afdragene på dit lån, men vil du gerne flytte derfra, kan det blive en dyr fornøjelse, idet dine lån nu er større end husets værdi. Teknisk insolvens er således først et egentligt problem, den dag du af den ene eller anden grund bliver nødsaget til at sælge dit hus. Mister du dit arbejde, eller bliver du skilt, har du ikke nødvendigvis råd til at blive boende i huset, og derfor kan du være tvunget til at realisere et tab, som er forskellen mellem ejendommens værdi og din samlede gæld i boligen.

Vi anbefaler således, at du gør dig en række grundige overvejelser, inden du beslutter dig for at optage et afdragsfrit lån – ideelt i samarbejde med en uvildig økonomisk rådgiver. Det er de færreste, som kan spå boligprisernes udvikling på længere sigt, og det kan derfor være risikabelt at vælge et afdragsfrit lån, hvis der er udsigter til prisfald. Din økonomi bør også være relativ sund og modstandsdygtig, så hele korthuset ikke falder sammen, hvis priserne falder et par procentpoint eller to. Forhør dig hos din rådgiver, der forhåbentligt kan guide dig til den rigtige løsning for dig og din families økonomi, så I undgår at ende i en situation, hvor I ikke kan flytte fra huset uden at skulle realisere et tab. Brug afdragsfrihed med omtanke, og opvej fordelene og ulemperne i samspil med en økonomisk rådgiver, som ikke har nogen forbindelse til banker eller pengeinstitutter og derfor er helt og aldeles objektiv i sin vurdering.

Find realkredit beregner på nettet – det er hurtigt og nemt

I dag er det heldigvis blevet meget nemmere at få et overblik over, hvilke lånemuligheder du har. På internettet findes et væld af hjemmesider, som sammenligner de forskellige realkreditlån, og på realkreditinstitutternes egne hjemmesider vil du ofte kunne finde en realkredit beregner, så du kan beregne hvad dit realkreditlån vil koste dig i kroner og øre, samt hvad dine penge egentlig går til. Der findes også beregnere, som ud fra en række forudsætninger kan beregne, hvornår du bør overveje at omlægge dit eksisterende lån til et nyt – fx for at få en lavere ydelse eller nedbringe din samlede restgæld. Denne form for realkredit beregning gør det mere gennemskueligt og gennemsigtigt for dig, så du ikke behøves at være en professor i realkredit for at kunne beregne, hvad du fx får udbetalt ved et lån på 100.000 med kurs 97,5. Disse beregnere er en kærkommen hjælp til den almindelige dansker, og vi anbefaler, at du benytter disse, så du er på forkant med de mest grundlæggende begreber inden for realkredit, inden du arrangerer et møde med en rådgiver, hvor din situation og muligheder vil blive drøftet.

Selvom det i dag er lettere end nogensinde før at gennemskue markedet for realkredit via internettet, anbefaler vi altid, at du som minimum tager et uforpligtende møde med en økonomisk rådgiver, som kan give sit besyv med, inden du/I optager et realkreditlån. På denne måde kan du få det bedste lån, så din ydelse er tilpasset din økonomi, samt den rentetype, du føler dig mest tryg med. Når det kommer til finansiering af dit boligkøb, bør du aldrig bare ”hoppe ud i det”. Realkredit er et relativt kompliceret emne, hvor der kan være mange faldgruber, men med professionel og uvildig rådgivning forhindrer du, at du træffer det ”forkerte” valg og ikke ender med et lån, som ikke passer til din situation eller indkomst. Realkreditforeningerne er relativt gode til at vejlede deres kunder, men vil du have rådgivning, som ikke er præget af potentielle interessekonflikter, der kommer i karambolage med det egentlige formål: nemlig at vejlede dig i valg af dit realkreditlån. Det kan i høj grad betale sig at tilknytte en uafhængig økonomisk rådgiver, når du skal købe drømmeboligen – også selvom du ikke tjener millioner og gerne vil bo på de dyreste adresser i Danmark.