Det kan være – og er det ofte – en meget stor beslutning at sælge sit hus. Det er her, børnene er vokset op, og huset er typisk forbundet med en masse gode minder. Der kan dog være et væld af gode grunde til, at du overvejer at sælge huset – måske har du fået et job i den anden ende af landet, eller måske er der et nyt familiemedlem på vej? Uanset årsagen har vi i denne artikel samlet nogle af de ting, du skal huske, når du står over for et hussalg eller et salg af din lejlighed – enten igennem en ejendomsmægler eller via et såkaldt selvsalg. Vi vil ligeledes give dig en række tips, som du kan bruge, når du er på markedet efter et nyt sted at bo.

Ejendomsmægler eller selvsalg – disse overvejelser bør du gøre dig

Har I besluttet jer for at sælge jeres hus, vil det første valg være, hvorvidt I selv vil forestå salget, eller om I foretrækker en professionel ejendomsmægler. Der er fordele og ulemper ved begge valg. Vælger I selv at sælge jeres hus, vil den største fordel helt klart være, at dette typisk er væsentligt billigere end at lade ejendomsmægleren stå for alt det praktiske og selve salget. Danske ejendomsmægleres salærer kan virke afskrækkende for mange, og her er selvsalg en fornuftig måde at omgå denne omkostning, som ifølge Bolius kan koste op til 100.000 kr. afhængigt af prisen på din bolig og dit valg af ejendomsmægler. Denne besparelse vil du således kunne bruge på at holde dit hus udbudspris lavere, end den ellers ville have været, så du forbedrer dine chancer for at få dit hus solgt.

Omvendt vil selvsalg ofte være forbundet med et stort tidsforbrug, da du selv skal stå for fremvisninger, markedsføring og forhandlinger. Det er langt fra alle, som har tid eller lyst til at stå for disse mere praktiske forhold i forbindelse med boligsalget, og ligeledes risikerer du at lave nogle dyre fodfejl, som du kunne have undgået, såfremt en professionel ejendomsmægler varetog dit hussalg. Endvidere har langt de fleste danske ejendomsmæglere et bredt og alsidigt kundekartotek, som øger sandsynligheden for, at mægleren hurtigt kan matche dig med en potentiel køber til dit hus.

Når du træffer dit valg, bør du overveje dine muligheder nøje. Du har mulighed for at spare ejendomsmægler salæret ved selvsalg, men denne metode er også forbundet med betydelige risici og byrdefulde opgaver. Har du I forvejen travlt på jobbet, er det ikke sikkert, at du har ressourcerne til at fremvise boligen, tage professionelle billeder af hele matriklen eller indrykke annoncer i diverse medier – det kan hurtigt blive en sur tjans, som måske bedst varetages af en professionel ejendomsmægler. Uanset hvilken salgsmetode du ender med at vælge, anbefaler vi, at du følger vores guide, så du får en tilfredsstillende salgspris og et hurtigt salg, så I ikke skal være ”fanget” i et hus, I egentlig helst vil af med.

Tag dine forholdsregler, inden du sætter huset til salg

Inden du sætter hus til salg, er der en række ting, du skal have styr på, hvoraf det absolut vigtigste naturligvis er, hvor meget huset skal koste. Det er en vurdering, som beror på en række konkrete forhold, herunder, men ikke begrænset til:

  • Husets tilstand
  • Beliggenhed
  • Dertilhørende grundareal
  • Antal kvadratmeter
  • Lignende boligpriser i nærområdet
  • Økonomien i resten af samfundet
  • Renteniveauet
  • Eventuelt tilhørende inventar, materiel eller andet af værdi eller nytte.

Du har måske en idé om, hvad dit hus skal og bør koste, men det er desværre ikke altid, at vores forventninger til en salgspris er realistiske. Du har måske købt dit hus i en periode, hvor boligpriserne generelt set var høje, hvilket kan betyde, at du ikke kan få den samme pris, når du er en dag beslutter dig for at sælge. Omvendt kan du være heldig/kløgtig at sælge huset i en tid, hvor renten er lav, og køberne er villige til at betale. Måske har du ligeledes foretaget en række forbedringer/tilbygninger/udbygninger på huset, der har øget dets værdi, og i så fald vil du sandsynligvis kunne sætte en salgspris, som er højere end den pris, du oprindeligt betalte for ejendommen.
At fastsætte en salgspris er ofte en af de discipliner, som kan være vanskelig, hvis man ikke har nogen konkret indsigt i eller erfaring med boligmarkedet. Sælger du din bolig via selvsalg, kan du således risikere, at du sætter prisen for højt og ikke får nogen henvendelser, eller endnu værre, sætter prisen for lavt og går glip af en merfortjeneste. Dette er en af de potentielle ulemper, som der er ved at sælge sin bolig selv, og derfor anbefaler vi altid, at du får din bolig vurderet af en ejendomsmægler, så du har en god idé om, hvad din bolig bør koste – på denne måde undgår du at sætte prisen for højt eller lavt. Det koster ikke alverden, og du kan passende sammenligne ejendomsmæglerens salgspris med den pris, andre, lignende boliger i dit nærområde bliver sat til salg for. Dette er et fornuftigt sammenligningsgrundlag, som kan give dig et praj om, hvad du kan forvente af en eventuel salgspris.

Foruden salgsprisen er der en del andre ting, du skal have styr på, inden du begynder selve salgsarbejdet. Du skal nemlig sørge for at indhente og udarbejde en række vigtige dokumenter, som er altafgørende for, at boligsalget foregår helt efter bogen. Disse dokumenter inkluderer:

  • Ejendomsdatarapport
  • Tingbogsattest
  • Ejendomsskattebillet
  • Energimærkning
  • Restgældsoplysninger.

Desuden er det en kutyme og et krav for at kunne tegne en ejerskifteforsikring, at du også får udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport, hvilket dog heller ikke er et lovkrav, men stadig en rigtig god ide.

Elinstallationsrapporten udarbejdes af en elinstallatør. Denne går samtlige elinstallationer efter i sømmene og vurdere, hvorvidt de virker efter hensigten eller ej. Fejl og mangler gives karakterer, der varierer fra K0 til K3, hvor K0 er en mindre, ikke graverende mangel/fejl, hvorimod K3 er en meget alvorligt fejl, som bør udbedres. Prisen varierer fra mellem 1.500 og 3.500 og er afhængig af, hvor stor din bolig bolig er, og hvor mange elinstallationer der skal gennemgås.

I tilstandsrapporten redegøres der for de dele af din bolig, hvor der er fejl eller mangler, som køber bør være bevidst om, så han/hun ikke køber katten i sækken. Denne rapport skal udarbejdes af en byggesagkyndig, som har erfaring med og indsigt i de typiske fejl, der måtte være ved en bolig. Her bruges samme karakterskala som ved elinstallationsrapporten. En sådan rapport koster typisk mellem et par tusinde kroner og op til 10.000. Prisen vil naturligvis afhænge af boligens størrelse.

Med disse rapporter på plads bør du tegne en ejerskifteforsikring, som sikrer både dig (sælger) og køber, hvis fejl eller mangler viser sig, som ikke fremgik af de ovenstående rapporter. Prisen på en ejerskifteforsikring deles typisk ligeligt mellem køber og sælger og afhænger af husets alder, tilstand og størrelse. Uanset om du vælger selvsalg eller salg via en ejendomsmægler, bør du under alle omstændigheder tegne denne forsikring, så du ikke kan holdes ansvarlig for fejl og mangler flere år efter hussalget.

Markedsføring og fremvisning

Med selve forberedelserne på plads kan du nu påbegynde markedsføringen af dit hus, så du forhåbentligt snart kan flytte ud og ind i jeres nye hjem. Markedsføringen vil afhænge meget af, om det er dig eller din ejendomsmægler der står for denne del af hussalget.  Der findes en masse værktøjer, du kan tage i brug, når du skal sælge dit hus – nogle af disse har vi valgt at berøre nedenfor, så du har et godt udgangspunkt for at markedsføre din bolig på den mest effektive måde, der øger sandsynligheden for et hurtigt og smertefrit salg.

Den mest udbredte og populære måde at markedsføre sin bolig er unægteligt via salgsannoncer – både på nettet, i avisen og i ejendomsmæglerens vindue. Hvilke annoncetyper, du bør benytte dig, afhænger igen meget af, hvilken salgsmetode du har valgt. Forestår du selv salget af din bolig, bør du benytter de sociale medier og det netværk, du har der. Ved at lave et opslag på din personlige side og bede venner og bekendte om at dele dette, vil din annonce hurtigt komme ud til rigtig mange mennesker – både i lokalområdet og til folk, der ikke umiddelbart kender dig. Det er en billig (læs: gratis) måde at eksponere din bolig, som er et godt supplement til annoncer i avisen eller på diverse bolighjemmesider, hvor du kan betale for at indrykke annoncer for dit hus. Har du i stedet valgt at lade en ejendomsmægler varetag salget af din bolig, vil denne ofte have et stort netværk af markedsføringskanaler, som vedkommende benytter til at markedsføre din bolig. Ligeledes vil ejendomsmægleren ofte have en håndfuld kontakter liggende i en skuffe, som bare venter på, at den rette bolig dukker op. Føler ejendomsmægleren, at dit hus matcher en af disse potentielle køberes krav, ønsker og behov, kan det være en lynhurtig og effektiv måde at få eksponeret dit hus over for folk, der har en konkret interesse i at købe.

Markedsføringen er ligesom ansøgningen og CV’et, når du søger job – det er redskabet, som skal få potentielle købere til at blive interesserede i en fremvisning af huset, hvilket gerne skulle medvirke til, at en købsaftale rykker nærmere. I denne påstand ligger det altså også, at selve fremvisningen er ekstrem vigtig, hvis du gerne vil kunne lukke handlen. Inden du byder potentielle købere indenfor, bør du dog sikre dig, at dit hus tager sig ud fra sin bedste side – det nytter ikke, at det roder og er møgbeskidt, når du skal forsøge at overbevise køberne om, at dette hjem kan være rammen om deres liv. Huset skal derfor have en opfriskning, hvilket blandet andet kan inkludere:

  • Udbedring af fejl, skader og mangler
  • Maling af vægge, overflader og udendørs træværk
  • Facaderenovering

Det er desuden en rigtig god idé at give hele huset en kærlig hånd – både for- og baghave samt inden for husets vægge. Du bør blandt andet sørge for at få støvsuget, vasket og ryddet op overalt, så dit hus ikke ligner Jerusalems ødelæggelse, når du byder potentielle købere inden for. Forsøg så vidt muligt at skabe et hjem, som du føler, at køberne kan se dem selv i – i dag er det meget eftertragtet, at huset er lyst, rummeligt og praktisk. Der bør ikke være dominerende gulvtæpper – snarere hvidt træ- eller parketgulv. Der er selvfølgelig ingen grund til at investere i et helt nyt køkken, stue eller kælder – køberne vil højst sandsynligt gerne selv sætte deres præg på huset, men det kan være en god investering at gøre huset salgsklart.

Virker dine eller ejendomsmæglerens salgsannoncer efter hensigten, skulle en håndfuld købere efterhånden gerne melde deres interesse og bede om at få boligen fremvist. Har du valgt salgsmetoden selvsalg, vil det være din opgave at vise dit hus frem for købere, hvilket kan være en smule nervepirrende og grænseoverskridende, hvis man ikke har erfaring med dette. Du kommer dog rigtig langt, hvis du følger disse få, simple råd, når du skal vise dine bolig frem:

  • Vær præsentabelt klædt – tag en fin skjorte på, og vær velsoigneret. Det efterlader typisk køberne med et positivt indtryk af dig som sælger, hvilket smitter af på deres holdning til huset
  • Lad være med at oversælge huset. Du skal naturligvis fremhæve alle de positive egenskaber, din ejendom har at tilbyde – fx beliggenhed tæt ved vandet eller en stor tilhørende grund – men omvendt bør du også være ærlig og oprigtig over for køber. Du har som sælger oplysningspligt over for køber, hvilket betyder, at du er forpligtet til at oplyse en potentiel køber om forhold, der kan have betydning for dennes beslutning
  • Undgå at presse køber til at komme med et bud. En fremvisning er ikke nødvendigvis ensbetydende med, at køber er klar til at afgive et bud på huset, og dit hus kan være et af mange, køberen kigger på. Respekter købers ret til at sige nej, men vær åben over for forhandlinger, såfremt køber selv tager initiativ
  • Sørg for, at det kun er dig og køber, som opholder sig i huset under fremvisning. Det er ekstremt uprofessionelt, hvis dine børn leger i stuen, eller dine hunde gør af den/de potentielle købere. Bed konen/manden og børnene om at gå en tur med hundene, mens du viser huset frem
  • Print relevante dokumenter, herunder salgsopslaget, annoncer og rapporter samt eventuelt købsbetingelser og købsaftale
  • Forbered fremvisningen – øv eventuelt hele processen med din kone eller mand igennem et par gange, inden den ”rigtige” fremvisning. For køber vil det hele virke mere professionelt, hvis du har styr på ”ruten”, så du ikke ligner et stort spørgsmålstegn. Hold desuden igen på historier, minder og anekdoter fra jeres tid i huset – køber er bedste fald høflig og i værste fald uinteresseret.

Har du valgt at lade en ejendomsmægler forestå salget af din bolig, kan du med sindsro læne dig tilbage og lade en sagkyndig ekspert stå for fremvisningen af dit hus. Ejendomsmæglere er de fødte sælgere, og de ved lige præcis, hvordan man sælger et hus. Du kan dog stadig hjælpe ejendomsmægleren ved at foretage de ovenstående investeringer i dit hus og selvfølgelig sørge for, at der er nydeligt og rent, når ejendomsmægleren viser huset frem. Når du eller din ejendomsmægler viser huset frem, kan det foregå ved enten et åbent hus-arrangement, hvor I åbner jeres hjem for alle interesserede, eller individuelle fremvisninger for enkelte købere. Det er op til dig at vurdere, hvilken metode der gavner mest. Vi anbefaler, at du snakker dette igennem med din ejendomsmægler og får indsigt i dennes vurdering.

Selve købsaftalen – dette skal du huske

Går alt efter planen, skulle fremvisningerne gerne resultere i en masse interessante bud fra en bred skare af forskellige købere, og det er således nu, du skal tage til stilling, om et eller flere af buddene er høje nok til, at du gerne vil sælge. Salgsprisen vil meget ofte være en smule lavere end udbudsprisen, med mindre at interessen for huset er så stor, at en regulær budkrig bryder ud. Har flere købere budt den samme pris, eller mener du, at huset er meget værd, end hvad der budt, kan du passende forsøge at presse prisen længere op, men vær rimelig og realistisk.

Forhåbentligt finder du og køber en pris, I begge kan leve med. Når den endelige salgspris er fastlagt, er det tid til at underskrive købsaftalen, hvor samtlige aftalevilkår fremgår, herunder købssum, overtagelsesdato og evt. løsøre, som også indgår i handlen. Som sælger er det din opgave at udfærdige købsaftalen, og her kan det være en rigtig god idé at have en boligadvokat med på sidelinjen, så du ikke risikerer at lave nogle formelle eller juridiske fejl, som i sidste ende kan koste dig dyrt. Ofte vil køber også alliere sig med en boligadvokat og tage et såkaldt advokatforbehold, som betyder, at køber inden for en given tidsperiode kan fortryde handlen, hvis dennes advokat ikke kan godkende aftalens indhold – dermed bliver handlen annulleret, uden at køber er nødsaget til at benytte fortrydelsesretten i §§ 7-11 i bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., som fastslår, at køber kan ophæve købsaftalen, såfremt han/hun betaler 1 % af købssummen i kompensation til sælger.

Vi antager dog, at dette ikke bliver noget problem. Selvom købsaftalen nu er underskrevet, og huset i princippet er solgt, er der immervæk en række formaliteter, som skal på plads, førend handlen er afsluttet. Der skal indledningsvist udarbejdes et skøde over ejendommen, som efterfølgende skal tinglyses i Tingbogen, hvilket sikrer, at ejerskiftet er juridisk bindende og giver køberen ejendomsretten over huset og matriklen. Derudover vil du få brug for din bank til indfrielse af pantebreve og realkreditlån via en såkaldt deponeringskonto. Inden den endelige overdragelse af huset til køber, er det vigtigt, at du får udarbejdet en refusionsopgørelse, der kortlægger, hvilke udgifter der skal afholdes af sælger, og hvilke der skal afholdes af køber. Efterfølgende mangler du blot at udlevere husets nøgle til køber, hvorefter du officielt har solgt dit hus. Du skal nu blot melde flytningen til det offentlige (Folkeregistret), Post Danmark og dit forsikringsselskab. Sørg for at gøre dette hurtigst muligt.

Når huset er solgt, skal du til at finde et hjem, så du og din familie kan få tag over hovedet. Forhåbentligt har I allerede kigget på en eller flere muligheder under hele forløbet med at sælge jeres eget hus, men skulle dette ikke være tilfældet, er det heldigvis ganske nemt at være køber modsat sælger. Så længe du har kapitalen eller muligheden for at låne dig til denne, kan du vælge frit på alle hylder – uanset om du er interesseret i en ejerlejlighed, andelsbolig eller ejerbolig. Salg og køb af ejerlejligheder og andelsboliger adskiller sig dog en smule fra fremgangsmetoden ved ejerboliger, idet anden lovgivning finder anvendelse på denne type boligkøb. I forbindelse med køb af jeres nye bolig bør I grundigt overveje, hvad I forventer af jeres fremtidige hjem i forhold til beliggenhed, størrelse og boligtype. Vil I gerne bo i centrum i en af de større danske byer, er det med overvejende sandsynlighed en ejerlejlighed, I skal have fat i. Vil I have masser af plads og frisk luft, kan en rummelig landejendom måske være noget for jer. Sæt jer sammen og sæt ord på jeres tanker. På denne måde bliver det mere nemmere at finde en håndfuld boliger eller lejligheder, som måske kunne være interessante, og bruger I nogle af de mange hjemmesider på internettet, som har gjort det nemt at finde og sammenligne boliger, går der sikkert ikke længe, før I kan aftale en eller flere fremvisninger. Under alle omstændigheder anbefaler vi, at I tidligt begynder jeres boligjagt – også selvom jeres gamle hus endnu ikke er solgt. Tingene kan lige pludselig gå meget hurtigt, og I skal helst ikke ende med at stå uden tag over hovedet. Har I fundet drømmehuset, bør jeres forhenværende hus ikke holde jeres boligdrømme tilbage.